La promesse de vente et le compromis sont 2 avant-contrats dont les conséquences sont différentes tant pour l’acheteur que pour le vendeur.
La promesse de vente
La promesse de vente que l’on appelle aussi promesse unilatérale de vente permet au propriétaire aussi appelé le promettant, de s’engager auprès de l’acheteur, aussi appelé le bénéficiaire, à vendre son bien immobilier au prix déterminé lors de la signature de l’offre d’achat. Cela donnera l’exclusivité d’achat à l’acquéreur pour une durée de 2 ou 3 mois.
Pendant ce délai, le propriétaire vendeur ne pourra pas renoncer à la vente et / ou le vendre à un autre acquéreur potentiel et, le bénéficiaire acheteur a un délai pendant lequel il décidera d’acheter ou non.
Dans cette promesse il est stipulé qu’une indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente doit être versée afin que si le bénéficiaire renonce à l’acquisition hors du délai de rétractation de 10 jours, ou bien pour non obtention de son crédit mais aussi pour non présentation de son acceptation dans les délais, l’indemnité sera acquise par le propriétaire en guise de dédommagement de l’immobilisation de son bien.
A contrario, si l’acheteur poursuit la démarche d’achat, cette indemnité s’imputera à la somme à régler.
Une promesse de vente doit être est contactée par acte authentique ou par acte sous signature privé enregistrée aux impôts dans les 10jours après l’acceptation par le vendeur. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle est réalisée par acte authentique. Les droits d’enregistrement dû par l’acquéreur dont de 125 €.
Le compromis de vente
Le compromis que l’on appelle aussi promesse synallagmatique de vente permet au vendeur et à l’acheteur de s’engager d’un commun accord sur le prix de la vente.
Au niveau juridique le compromis équivaut à la vente ainsi en cas de désistement de l’une des parties, la voir juridique peut contraindre celui qui renonce à finaliser la transaction.
Dans le compromis il est stipulé un dépôt de garantie de 5% à 10% du prix de vente qui s’imputera à la somme à régler lors de la signature de l’acte authentique.
Cette clause pénale engage l’acquéreur à verser au vendeur une somme au titre de dédommagements et intérêts forfaitaires dès lors qu’il refus d’aller jusqu’à l’acte authentique qui validerait la vente définitive.
Si la promesse de vente est à enregistrer aux impôts, le compromis ne l’est pas ainsi, en cas de litige, comme les parties sont liées par le compromis de vente il faudra trouver un accord à l’amiable ou une décision de justice devra intervenir.
Dans la promesse de vente, les intervenants sont libres si l’option de l’acquéreur n’est pas levée.
FAQ promesse de vente et compromis
Où faire rédiger son avant-contrat ?
Chez Cap Vendis nous préférons que vous signiez votre avant-contrat chez un Notaire afin que toutes les clauses y figurent.
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Quels documents sont à annexer à l’avant-contrat ?
Le dossier de diagnostic de performance technique inclut :
- Le constat de risque d’exposition au plomb prévu.
- L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
- L’état relatif à la présence de termites.
- L’état de l’installation intérieure de gaz prévu.
- L’état des risques naturels et technologiques.
- Le diagnostic de performance.
- L’état de l’installation intérieure d’électricité.
- Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.
- L’information sur la présence d’un risque de mérule.
- Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.
- Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère, un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département.
Si le bien fait parti d’une copropriété :
- Le règlement de copropriété
- Les procès verbaux des assembles générale des 3 dernières années
Que sont les clauses suspensives ?
Dans une promesse de vente ou dans un compromis, les différentes parties peuvent inclure des clauses suspensives à la condition d’être d’accord.
Le but est de permettre la nullité de l’avant-contrat avant la vente définitive si ces clauses ne sont pas respecter. Ainsi les parties redeviendront libres.
Par exemple :
- le refus de prêt de la part des banques
- le droit de préemption de la Mairie
- présence d’une servitude d’urbanisme
Qu’est-ce-que le délai de rétractation pour les acquéreurs ?
10 jours incompressibles de rétractation sont prévus dans le compromis ou la promesse de vente afin que l’acquéreur puisse se désengager de l’achat, par lettre recommandée avec avis de réception.
Aucun motif n’est nécessaire pendant cette période et les sommes (indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie) seront intégralement restituées.
Ce délai débute au lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu ou à la date de la première présentation de la lettre recommandé avec avis de réception contenant l’acte.
